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Mit einer Gesamtinvestition von 7 Mio. Euro plant das Resort die umfassende Erweiterung des Wellness-Angebots um einen 25-Meter-Infinitypool mit Hochkönig-Blick, einen modernen Indoor Familienpool mit Kinderrutsche, einen Indoor-Whirlpool mit Panoramablick, einen Ruhebereich für Familien sowie einen Adults-Only-Relaxbereich. Die öffentliche nachrangige Anleiheemission von 1,5 Mio. Euro ergänzt die klassische Bankfinanzierung und bietet Investor:innen die Möglichkeit, an der Weiterentwicklung eines Tourismusunternehmens zu partizipieren.
Warnhinweis: Die wirtschaftliche Entwicklung des Unternehmens hängt von markt-, standort- und unternehmensbezogenen Faktoren ab. Ein Investment in die nachrangige Anleihe ist mit Risiken verbunden, einschließlich eines möglichen Totalverlustes. Wird der Kredit nicht zugezählt, kann das Projekt nicht umgesetzt werden. Diesfalls wird die Emission rückabgewickelt.
Key Facts für Anleger:innen
- Gründungsjahr: 1964, über 60 Jahre Familientradition im Besitz der Familie Burgschwaiger
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Umsatzentwicklung: Für das Geschäftsjahr 2024/25 weist die Übergossene Alm laut Geschäftsführung einen Umsatz von 6,41 Mio. Euro aus. Auf Basis der aktuellen Unternehmensstrategie wird ein Umsatzwachstum auf 9,76 Mio. Euro bis 2033/34 angestrebt (Quelle: Unternehmens-Strategie, Stand Jänner 2026). Prognosen stellen keine Garantie für die zukünftige Entwicklung dar und unterliegen Unsicherheiten.
- Auslastung: Laut Unternehmensangaben betrug die Bettenauslastung in den vergangenen Geschäftsjahren zwischen 55% und 64%. Vergangene Auslastungswerte sind kein verlässlicher Indikator für zukünftige Entwicklungen.
- Nächtigungen: Laut Nächtigungsstatistik des Unternehmens (Stand Jänner 2026) wurden in den vergangenen Jahren zwischen 30.000 und 35.000 Übernachtungen verzeichnet. (Quelle: Nächtigungsstatistik Übergossene Alm Resort, Stand Jänner 2026) Die Lage ermöglicht direkten Pisten- und Wanderzugang. Vergangene Nächtigungszahlen sind kein verlässlicher Indikator für zukünftige Entwicklungen.
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Aktuelle Investition: 7 Mio. Euro Wellness-Erweiterung (davon 1,5 Mio. Euro über eine öffentliche nachrangige Anleihenemission und 5,5 Mio. Euro über einen Bankkredit). Wird der Kredit nicht zugezählt, kann das Projekt nicht umgesetzt werden. Diesfalls wird die Emission rückabgewickelt.
Unternehmensvorstellung
Das Übergossene Alm Resort wurde 1964 gegründet und befindet sich seit über 60 Jahren im Besitz der Familie Burgschwaiger. Das Unternehmen ist als GmbH mit Sitz in Dienten am Hochkönig, Salzburg, organisiert und mit einer Klassifizierung als 4-Sterne-Superior Hotel im Bereich der gehobenen Familien- und Wellnesshotellerie tätig (Quelle: Hotelklassifizierung, Wirtschaftskammer Österreich, Stand Jänner 2026). Die Vision des Resorts liegt darin, als "berührendster Sehnsuchtsort für echte Wir-Zeit" zu fungieren und Gästen authentische Erlebnisse im sagenhaften Naturumfeld des Hochkönigs zu bieten.
Das Resort verfügt über 78 Zimmer und Suiten mit insgesamt 196 Betten und wird als 4-Sterne-Superior Hotel klassifiziert. Die einzigartige, unverbaute Lage bietet im Winter direkten Pistenzugang (Ski-in/Ski-out) zur Skiregion Hochkönig (Ski Amadé), inklusive Skiverleih im Hotel und Skischule direkt neben dem Resort sowie im Sommer direkten Zugang zu über 340 km Wanderwegen und ausgedehnten E-Bike- und Mountainbike-Strecken (Hike-in/Bike-in). Der umfassende Wellnessbereich auf 1.800 m² steht in beiden Saisonen zur Verfügung. Im Sommer ergänzt eine große Außenanlage mit beheiztem Schwimmbiotop und naturbelassenem Almsee das Resort. Das Angebot richtet sich primär an Familien, Paare und Gruppen, die sowohl winter- als auch sommertouristische Aktivitäten in alpiner Umgebung suchen. Die Auswertung unterschiedlicher Bewertungen zeigt, dass die Zielgruppen die Kombination aus traditioneller Gastlichkeit, modernem Komfort und der besonderen Lage inmitten der Salzburger Bergwelt schätzen (Quelle: Website Übergossene Alm Resort - Bewertungen & Auszeichnungen, Stand Jänner 2026)
Die strategischen Ziele für die kommenden Jahre umfassen die nachhaltige Weiterentwicklung des Wellness-Angebots durch eine 7 Mio. Euro Investition, die Stärkung der Position als Premium-Ferienresort sowie die kontinuierliche Verbesserung der Gästeerfahrung. Das Resort plant, durch die Wellness-Erweiterung die Marktposition auszubauen. Laut Unternehmensplanung wird langfristig ein Umsatzwachstum auf 9,76 Mio. Euro (2033/34) angestrebt.
Warnhinweis: Die wirtschaftliche Entwicklung des Unternehmens hängt von markt-, standort- und unternehmensbezogenen Faktoren ab. Diese Prognose beruht auf der aktuellen Geschäftsplanung und stellt keine Garantie für die zukünftige Entwicklung dar.
Historische Meilensteine
1964: Gründung des Hotels mit 7 Zimmern für 14 Gäste
1971/72: Bau eines neuen Restaurants und Erweiterung auf 16 Zimmer
1976: Installation des ersten Hallenbads, Sauna und Fitnessraums
1986: Umbau mit 17 neuen Zimmern, Tennishalle und modernster Infrastruktur
1998: Das erste Teamhaus wurde errichtet
1999: Eröffnung des Hochkönigs-Vitalreichs mit 1.240 m² Wellnessbereich auf drei Etagen
2003: Neue Luxusgartenzimmer, große Tiefgarage, luftiger Wintergarten und erweiterte Außenanlage mit beheiztem Badeteich. Eröffnung Sportgeschäft mit Skiverleih und Erweiterung des Wellnessangebots um diverse Behandlungsräume
2006: Neues Teamhaus mit 20 Einzelzimmern und 5 Wohnungen, Bau der 110 m² großen Familien Suite „Almsee“
2013: Strategischer Meilenstein mit der Eröffnung der neuen Kinderalm auf über 3.000 m² Indoor- und Outdoor-Fläche, der Hochkönig Panorama Sauna sowie der umfassenden Neugestaltung des Außenbereichs (Hochkönig Sonnengarten).
Aktuelle Erfolge und Entwicklungen
- 2021 - 2025: Umfassende Renovierungsphase mit 4,8 Mio. Euro Investitionen: Neben der Modernisierung der Infrastruktur, technischen Grundlagen und dem Bau einer hauseigenen Wasserquelle sowie eines neuen Skikellers wurden insgesamt 18 Zimmer (8 Doppelzimmer, 5 Familienzimmer und 5 Suiten) komplett neu renoviert. Die Zimmer Richtung Almsee erhielten ein zeitgemäßes Update, der Wintergarten Richtung Hochkönig wurde neu gestaltet. Zudem wurde die seit Jahrzehnten in Familienbesitz befindliche Lärchalm renoviert und wieder in Betrieb genommen, der Ruheraum "Raum der Sinne" neu gestaltet und modernste TechnoGym-Fitnessgeräte installiert. Weitere Maßnahmen umfassten die Neumöblierung des Teamhauses, die teilweise Renovierung der Restaurantbereiche, neue Außenspielgeräte für die Kinderalm sowie diverse kleinere Renovierungsarbeiten.
- Auslastungsstabilität: Kontinuierliche Bettenauslastung zwischen 55% und 64%
- Nächtigungsentwicklung: Stabile jährliche Performance mit 30.000 bis 35.000 Übernachtungen
Auszeichnungen & Weiterentwicklung
Das Resort ist Mitglied bei den Best Alpine Wellness Hotels und trägt mehrere prestigeträchtige Auszeichnungen: 2013 wurde das Übergossene Alm Resort mit dem Salzburger Landeswappen für besondere Leistungen im Interesse des Landes Salzburg ausgezeichnet. Als "Great Place To Work" (2025-2026) und "Ausgezeichneter Touristischer Lehrbetrieb" (2025-2029) demonstriert das Resort seine Vorreiterrolle in Teamkultur und Ausbildungsqualität. Im Bereich Nachhaltigkeit führt das Haus seit 2011 das Österreichische Umweltzeichen für Tourismusbetriebe und seit 2022 das Europäische Umweltzeichen (EU Ecolabel). Die regionale Verankerung wird durch die AMA Genuss Region Zertifizierung und das SalzburgerLand Herkunftszertifikat in der Kulinarik unterstrichen. Das Unternehmen hat sich über sechs Jahrzehnte hinweg kontinuierlich weiterentwickelt und seine Strategie, Strukturen und Investitionen fortlaufend an veränderte Marktbedingungen angepasst. Diese gewachsene Erfahrung prägt die heutige Positionierung und bildet die Grundlage für die nächsten Entwicklungsschritte. (Quelle: Website Übergossene Alm Resort - Bewertungen & Auszeichnungen, Stand Jänner 2026)
Warnhinweis: Die wirtschaftliche Entwicklung des Unternehmens hängt von markt-, standort- und unternehmensbezogenen Faktoren ab. Die dargestellten Prognosen basieren auf der aktuellen Geschäftsplanung und stellen keine Garantie für die zukünftige Entwicklung dar.
Management Team
Die Familie Burgschwaiger verfügt über mehr als 60 Jahre Erfahrung in der Hotellerie sowie über fundierte fachliche Ausbildung. Nach Einschätzung des Unternehmens bildet diese gewachsene Erfahrung eine wichtige Grundlage für die operative Führung und Weiterentwicklung des Resorts, ohne dass daraus ein zukünftiger Unternehmenserfolg abgeleitet werden kann.
Wolfgang Burgschwaiger führt als geschäftsführender Gesellschafter das Resort und bringt über 30 Jahre operative Hotelerfahrung mit. Nach seiner Ausbildung an der Hotelfachschule Kleßheim, der Diplomprüfung der ÖHV Unternehmerakademie und Weiterbildungen an der Cornell University (USA) sowie dem Schmidt Colleg sammelte er internationale Erfahrungen in Jamaica, der Schweiz und New York. Seine Branchenkompetenz zeigt sich in zahlreichen Führungspositionen: Er war von 2005 bis 2012 Vorstandsmitglied der ÖHV Salzburg, sechs Jahre Präsident der Best Alpine Wellness Hotels und von 2017 bis 2024 Aufsichtsrat der Einkaufsgenossenschaft Hogast. Seit 2018 ist er stellvertretender Beiratsvorsitzender der Hochkönig Bergbahnen, bei denen die Familie seit 1975 Gesellschafter ist und bereits sein Vater als Pionier aktiv war. 2023 wurde er vom Land Salzburg mit dem Salzburger Tourismus Verdienstzeichen für besondere Leistungen auf dem Gebiet der Salzburger Tourismus- und Freizeitwirtschaft ausgezeichnet.
Verena Burgschwaiger ergänzt das Führungsteam mit ihrer akademischen Ausbildung am Management Center Innsbruck (Bachelor und Master in Unternehmensführung in der Tourismus- und Freizeitwirtschaft) sowie internationaler Erfahrung durch Auslandssemester in Helsinki und Vancouver. Sie bringt sowohl theoretisches Fachwissen als auch praktische Erfahrung in der Hotelbranche mit und ist seit 2011 operativ im Resort tätig.
Übergossene Alm Resort - nachrangige Anleihe
Dienten am Hochkönig, Österreich
7 Jahre
8%
Das Übergossene Alm Resort ist ein traditionsreiches 4-Sterne-Superior Ferienhotel am Fuße des Hochkönigs in Salzburg, das seit mehr als 60 Jahren von der Familie Burgschwaiger geführt wird. Das Unternehmen plant eine Investition von insgesamt 7,0 Mio. Euro zur Erweiterung des bestehenden Wellnessbereichs. Die projektierte Bauinvestition beträgt 6,8 Mio. Euro; zusätzlich wurde ein Kostenpuffer von 200.000 Euro eingeplant, um mögliche Baukostenerhöhungen abzudecken. Die Finanzierung des Projekts erfolgt durch: einen Bankkredit in Höhe von 5,5 Mio. Euro sowie eine öffentliche nachrangige Anleiheemission mit einem Zielvolumen von 1,5 Mio. Euro und bietet Investor:innen die Möglichkeit, Kapital in Form einer nachrangigen Anleihe bereitzustellen. Hinweis: Es handelt sich um eine unternehmerische Veranlagung mit Risiken bis hin zum Totalverlust des eingesetzten Kapitals. Eine Einlagensicherung besteht nicht. Wird der Kredit nicht zugezählt, kann das Projekt nicht umgesetzt werden. Diesfalls wird die Emission rückabgewickelt.
Übergossene Alm Resort - nachrangige Anleihe
Dienten am Hochkönig, Österreich
7 Jahre
8%
Das Übergossene Alm Resort ist ein traditionsreiches 4-Sterne-Superior Ferienhotel am Fuße des Hochkönigs in Salzburg, das seit mehr als 60 Jahren von der Familie Burgschwaiger geführt wird. Das Unternehmen plant eine Investition von insgesamt 7,0 Mio. Euro zur Erweiterung des bestehenden Wellnessbereichs. Die projektierte Bauinvestition beträgt 6,8 Mio. Euro; zusätzlich wurde ein Kostenpuffer von 200.000 Euro eingeplant, um mögliche Baukostenerhöhungen abzudecken. Die Finanzierung des Projekts erfolgt durch: einen Bankkredit in Höhe von 5,5 Mio. Euro sowie eine öffentliche nachrangige Anleiheemission mit einem Zielvolumen von 1,5 Mio. Euro und bietet Investor:innen die Möglichkeit, Kapital in Form einer nachrangigen Anleihe bereitzustellen. Hinweis: Es handelt sich um eine unternehmerische Veranlagung mit Risiken bis hin zum Totalverlust des eingesetzten Kapitals. Eine Einlagensicherung besteht nicht. Wird der Kredit nicht zugezählt, kann das Projekt nicht umgesetzt werden. Diesfalls wird die Emission rückabgewickelt.